Reply With QuoteOriginally Posted by BBM
I'm amazed...
I'm going to try explain what are the main key data of a masterplan in Condado de Alhama. As a technical matter that requires knowledge of urban planning legislation, I shall do it all in Spanish because although I can translate my post to English an American or Englishman never could understand: because our system of urban planning laws are so different from English or American system.
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Partamos de una serie de datos base conocidos, aunque los voy a redondear para mejor comodidad a la hora de hacer los números:
Con todos estos datos iniciales que son conocidos ya ( se pueden encontrar en la red con facilidad ) vamos a tratar de crear los grandes números de un masterplan para construir allí un parque temático con 15.000 plazas hoteleras.
- Tenemos una superficie de 6 millones de m2 en Condado de Alhama II
- La edificabilidad sería de 0,15 m2/m2
- El precio de venta del m2 construido para vivienda en Condado de Alhama I es de 1.800 euros/m2
- Los bancos acreedores compraron los suelos de Condado de Alhama II a Polares tasados a 60 euros/m2
- Coste final del proyecto: 1.500 millones de euros
Empecemos por averiguar cual es el techo edificable o edificabilidad bruta del Plan Parcial: se trataría de multiplicar los 6.000.000 m2 por el coeficiente de edificabilidad del Plan Parcial, que al ser de 0.15 m2/m2 nos arrojaría un resultado final de: 900.000 m2 tc (techo edificable)
De esos 900.000 m2 tc ( o aprovechamiento lucrativo del Sector Condado de Alhama II ) un 10 % (90.000 m2 tc) serían de cesión obligatoria al Ayuntamiento de Alhama. Estos 90.000 m2 de edificabilidad deberán ser recomprados por los promotores a valores de mercado al Ayuntamiento porque así lo impone el Convenio Urbanístico que en su día firmo el consistorio con Polaris World para reclasificar el suelo, con lo que se incluirán dentro del área del proyecto previo canjeo por dinero a la Corporación para que se destinen a la construcción de infraestructuras y viviendas sociales en el municipio.
Vamos ahora a ver a cuánto sale un m2 de suelo en Alhama. Sabemos que un m2 construido de chalet en Condado de Alhama-I se vende hoy día a 1.800 euros (el dato se puede comprobar en la tablas de precios de los agentes de la propiedad inmobiliaria y en los cuadros publicados por los tasadores inmobiliarios de Murcia), de ahí podemos derivar el valor del suelo para ver si se corresponde con lo que los bancos pagaron por los solares de Condado de Alhama II hace unos meses y si los 60 euros m2 de superficie es correcto. El precio final de venta del m2 construido se conforma por una serie de agregados, que en esencia son: coste de repercusión del suelo+coste de urbanización+coste de edificación+coste de comercialización+beneficio o porcentaje del promotor. El coste de repercusión del suelo, que es el agregado que nos interesa ahora analizar, en el suelo residencial oscila entre el 20 y el 25% de precio final de venta del m2 construido en las operaciones inmobiliarias. Si sabemos que la edificabilidad es de 0,15 m2/m2, necesitaríamos algo mas de 6 m2 de superficie para cada m2 de edificabilidad que queramos obtener, con lo que si lo multiplicamos por 60 euros que vale cada m2 de terreno en Condado de Alhama II nos daría un resultado de 360 euros, que redondeándolo lo podríamos ajustar a 375 euros porque es un poco más de 6 metros lo que necesitamos. Los 375 euros estaría dentro de la ratio del 20 al 25% exigida para el coste de repercusión del suelo sobre el precio de venta del m2 construido de 1.800 euros/m2 que nos fijan los profesionales del sector.
Una vez comprobado que el precio m2 de superficie se ajusta al de m2 de edificabilidad que se vende y que ambos son reales, podemos saber cuanto valen los 6 millones de m2 de Condado de Alhama: 6 millones m2 por un precio de 60 euros/m2, que nos daría unos aproximadamente 360 millones de euros de precio de venta. Se viene publicando que el precio de venta final a los bancos fue de 400 millones, pero ello trae causa de que en el precio de venta se incluyeron los valores de los suelos que Polaris World aportó al Ayuntamiento de Alhama por convenio urbanístico para mejora ambiental en la zona de Carrascoy, los costes de tramitación del Plan Parcial hasta la fecha y los costes proporcionales que le corresponden a la fase II por las acometidas de agua, luz, alcantarillado y viales comunes ejecutadas en la fase I de las que se beneficia, que son magnitudes incluibles dentro del concepto de costes comerciales y de urbanización y no en el coste de repercusión del suelo (de ahí la necesidad de no confundirse y pensar que estamos equivocando el análisis infravalorando el precio de los 6 millones de m2).
Vamos ahora a centrarnos en la edificabilidad y cómo se distribuiría entre hoteles e instalaciones temáticas. Partamos por analizar cuál es la edificabilidad requerida para una plaza hotelera en Murcia y calculemos luego el total . Empecemos por ver los standares hoteleros:
Como se presupone que las plazas hoteleras serán mayoritariamente de 4 y 5 estrellas y que las habitaciones estarán dotadas de terrazas panorámicas, no es aventurado hacer el cálculo sobre una media de 25 m2 por habitación doble (2 pax). Si multiplicamos este parámetro por 15.000 plazas nos iremos hasta los 187.500 m2, que si lo incrementamos en un 33% por la suma de los m2 necesarios de elementos e instalaciones comunes en los hoteles (piscinas, canchas deportivas, spas, salones, comedores, lobby, etc...) nos arrojaría una cantidad cercana a los 250.000 m2 totales de edificabilidad bruta para construirlos. Si sabemos la edificabilidad podemos rápidamente conocer la superficie necesaria que hay que reservar en los 6 millones de m2 de Condado de Alhama para construirlos: bastará dividir los 250.000 m2 tc entre los 0.15 m2/m2, en total 1,6 millones de m2 se destinarían a hoteles.
- 1 Estrella: Habitación doble de 12 metros cuadrados mínimo, habitación individual de 7 metros cuadrados mínimo y cuarto de baño (baño o ducha) de 3,5 metros cuadrados, calefacción y ascensor.
- 2 Estrellas: Habitación doble de 14 metros cuadrados mínimo, habitación individual de 7 metros cuadrados mínimo, cuarto de baño (baño o ducha) de 3,5 metros cuadrados mínimo, teléfono en habitación, calefacción, ascensor y servicio de caja de seguridad.
- 3 Estrellas: Habitación doble de 15 metros cuadrados mínimo, habitación individual de 8 metros cuadrados mínimo, cuarto de baño (baño o ducha) de 4 metros cuadrados mínimo, teléfono en habitación, calefacción, aire acondicionado en zonas comunes, ascensor, minibar y servicio de caja de seguridad.
- 4 Estrellas: Habitación doble de 16 metros cuadrados mínimo, habitación individual de 9 metros cuadrados mínimo, cuarto de baño (baño y ducha) de 4,5 metros cuadrados mínimo, teléfono en habitación, calefacción, aire acondicionado en habitación, ascensor, bar y caja fuerte en habitación.
- 5 Estrellas: Habitación doble de 17 metros cuadrados mínimo, habitación individual de 10 metros cuadrados mínimo, cuarto de baño (baño y ducha) de 5 metros cuadrados mínimo, teléfono en habitación, calefacción, aire acondicionado en habitación, ascensor, bar y caja fuerte en habitación.
Veamos ahora cuánto valdría construirlos aproximadamente. Voy a utilizar un sistema inverso deduciéndolo del precio final de venta del m2 construido en Condado de Alhama I. Si 1 m2 construido salía a 1.800 euros, multiplicándolo por 250.000 m2 de edificabilidad tendría unos 450 millones de euros, que si lo incremento en un 33% por el mayor coste de construcción en altura y el mayor valor de las instalaciones y equipamiento de un hotel, me llevaría hasta los 600 millones de euros sobre los 1.500 totales previstos en el proyecto, o sea, el 40% del presupuesto total anunciado en prensa.
Como ya sabemos la edificabilidad (250.000 m2 tc), la superficie (1,6 millones de m2) y el coste de los hoteles (600 millones de euros).... podemos deducir los parámetros del parque temático: 650.000 m2 tc de edificabilidad, una superficie de 4,3 millones de m2 y un coste de 900 millones de euros. Partamos de que hay que reservar una parte de este suelo para futuras ampliaciones, con lo que podríamos dejar en reserva en torno a 200.000 m2 tc de edificabilidad que supondría 1.3 millones de m2 que no se tocarían de los 6 millones de superficie de Condado de Alhama II (aunque podrían ser utilizados temporamentel para otros usos que no generan edificabilidad ni instalaciones fijas como: parking de superficie, explanada para conciertos, zona de acampada, cine-car, pista de carreras para karts, helipuerto, etc...). Si utilizamos inicialmente sólo 450.000 m2 de edificabilidad tendríamos que el coste de m2 construido de instalación de atracciones para el parque sería de 2.000 euros, dado que su presupuesto sería de 900 millones de euros, de los que habría que descontar el 20% que sería coste de repercusión del suelo (400 euros/m2), con lo que su urbanización y edificación (aquí no habría costes comerciales y beneficio del promotor) para su puesta en servicio rondaría los 1.600 euros.
Este último dato es básico, pues es el que nos marca cuál sería la calidad y categoría de las instalaciones y atracciones del parque. En Port Aventura el coste del m2 de instalación está en valores actualizados en torno a los 950 euros/m2, siendo allí mayores los costes de urbanización, de mano de obra y materiales que en Alhama, a lo que si le sumamos que en Condado de Alhama II ya poseen algunas infraestructuras previas de acometidas de agua, luz y depuración previas derivadas de la urbanización de Condado de Alhama I, nos daría unos precios muy competitivos que generarían unas atracciones e instalaciones de mayor calidad que las existentes en Tarragona con ese presupuesto disponible de 1.500 millones si se cubre por los inversores privados. No obstante, tendríamos algunos costes superiores como el del m3 de agua, que al ser desalada encarecería el coste de explotación del recinto y el precio de venta de los tickets del parque. Por contra, los números se podrían mejorar aún más si el Ayuntamiento de Alhama aprobara una norma que otorgara un plus de edificabilidad a las instalaciones hoteleras (al modo de Murcia que dá un plus del 30% de techo construible), aunque seguramente con estos números se podría directamente construir ya una instalación de categoría internacional. Hay que añadir acá que no hago inclusión en los números finales de cantidades que puedan proceder de ayudas o beneficios fiscales de carácter público que siempre se otorgan a estos proyectos como a cualquier otra instalación similar, ya sean del Estado, la Comunidad o el Municipio de Alhama.
Quiero hacer una observación final referida al 10% de cesión obligatoria del aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento de Alhama. Las cesiones del 10% están excluidas de los costes de urbanización en cualquier Plan Parcial, con lo que lo que en realidad lo que hay que pagar al Ayuntamiento es el valor del 10% de la edificabilidad total del Plan Parcial tal y como valdría en solares urbanizados antes de otorgarse licencia de obras para edificar. Los Ayuntamientos no pueden exonerar a los promotores de las cesiones obligatorias, porque es dinero público que deben destinar a construir viviendas sociales y ejecutar instalaciones e infraestructuras públicas en el municipio.
En fin, espero con ésto haber aclarado a quien no sepa mucho de los temas de urbanismo cómo se hacen los grandes números de un masterplan, aunque lógicamente luego se discuten hasta los decimales y se pelea hasta el último euro para optimizar económicamente el proyecto al máximo (aquí no podemos bajar a ese detalle hasta que no tengamos el masterplan final elaborado y lo podamos desmenuzar partida por partida en todos sus aspectos técnicos...)
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